E’ stata approvata dopo decenni di ritardi la riforma del Condominio che influenzerà tutte le prossime attività assembleari e nella quale sono state inserite una serie di nuove norme relative all’amministrazione e alla gestione del condominio, più aggiornate, tenuto conto che il regolamento condominiale è nato nel dopoguerra quando la maggioranza della popolazione non viveva in appartamenti condominiali.
In particolare, prima che diventi legge entro i prossimi sei mesi, ci interessa verificare la compatibilità delle proposte con gli aspetti del risparmio energetico e della salvaguardia dell’ambiente, e del portafoglio. Perciò, prendendo atto che l’art.1 e 2 definiscono meglio le parti comuni, le realtà orizzontali, supercondomini etc., e la destinazione d’uso intervenendo sull’art.1177 del Codice Civile, gli artt. 3 e 4 si collegano all’art 1183 del Codice Civile sui diritti e doveri ed il problema del consenso, l’art.6 influisce sull’art. 1122 del codice civile relativamente ai divieti di modifica, l’art. 7 analizza e regolamenta impianti accessori come quelli televisivi e di energia da fonte rinnovabile, totalmente mancante nel precedente ordinamento, ovvero considera la possibilità dell’istallazione da valutare caso per caso considerando le caratteristiche e le esigenze del singolo conproprietario della parte comune interessata a questo utilizzo. Infine gli artt. 9 e 10 sono centrati sulla figura dell’Amministratore, le attività, la nomina, le responsabilità, la revoca e modificano gli artt. 1129 3 1130 del cc. Quello che però più ci interessa è l’articolo n. 5 che comprende, oltre a temi più tradizionali come la maggioranza necessaria sugli argomenti della sicurezza e salubrità degli ambienti e i parcheggi, gli interventi di contenimento energetico. Prevede infatti che (art. 26 punto 2 ex lege 9/1/1991: “Norme per l’attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo elle fonti rinnovabili di energia”), “(…) per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art.1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’ edificio, invece che maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli interventi in assemblea.
Ed anche che (…) per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1120 del Codice Civile (ovvero la metà dei partecipanti all’assemblea e la metà del valore dell’edificio), invece che far decidere a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile. Queste modifiche sembrerebbero considerare gli interventi non solo sulle parti comuni degli edifici,(legge 9/1/91 aggiornata dal d.lgs. 311/2006) ma “sugli” edifici e sugli impianti attraverso la maggioranza degli aventi partecipato all’assemblea a condizione che i voti rappresentino come minimo un terzo del valore dell’immobile. Infine ci interessa considerare come gli impianti di contabilizzazione del calore dovranno essere realizzati e la quota delle spese che viene suddivisa in parte fissa, calcolata in base alle quote millesimali di ciascun condomino, e variabile, in base alla lettura annuale dei consumi ad opera del gestore dell’impianto di contabilizzazione, che si somma alla precedente. Ne consegue che ciascun condòmino dovrà pagare interamente il proprio consumo energetico, e da ciò ne deriverà una migliore modulazione nel funzionamento degli impianti di riscaldamento per appartamento, evitando stanze troppo riscaldate nelle quali troppo spesso vediamo finestre sempre aperte in pieno inverno o locali riscaldati e non utilizzati. Questa maggior concretezza sarà applicata con la stessa solerzia anche dalle pubbliche amministrazioni ?

Olivia Carone

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